L’Europe va mal, investissez dans l’immobilier aux Etats-Unis.

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Les économistes sont en général très généreux en commentaires et analyses théoriques mais sont beaucoup moins prolifiques lorsqu’il s’agit de donner des conseils concrets.

Dans une carte blanche parue dans le journal Le Soir du 16 juin 2015 je conseillais (comme je le fais depuis 2008) de diversifier ses avoirs en investissant dans l’immobilier aux États-Unis :

“Les signes d’inquiétude ne manquent en effet pas, particulièrement en Europe. Le vieux continent est encerclé par la guerre et doit faire face à un risque terroriste accru. La pauvreté et les inégalités augmentent, ainsi que le chômage des jeunes. Vieillissement démographique, endettement public et privé, lourd handicap entrepreneurial et technologique et instabilités politiques viennent allonger cette liste non exhaustive. (…) Au lire de ce qui précède, vous aurez compris qu’il vaut mieux éviter l’Europe ou du moins diversifier ses investissements en visant une autre zone économique. (…)
Comme il faut éviter le secteur boursier ou du moins diversifier en investissant dans d’autres secteurs, c’est logiquement vers l’immobilier américain qu’il faut se diriger.”

Les attentats de Paris et l’accentuation de la crise des réfugiés ont encore dramatiquement assombri l’avenir à long terme de l’Europe qui risque en outre l’arrivée au pouvoir de partis d’extrême droite aux compétences économiques souvent très discutables. Il existe donc actuellement un décalage beaucoup trop important entre la situation politique et économique réelle et les performances des actions. Cette situation ne peut perdurer.

Sur le plan économique à court terme, la BCE vient de rendre le taux de rémunération des dépôts octroyé aux banques encore plus négatif, histoire d’obliger les banques à prêter davantage. De plus, le programme d’achats d’emprunts obligataires a été prolongé de 6 mois. Bien que le marché avait aussi espéré une augmentation du montant de 60 milliards EUR par mois, la BCE agit de façon trop massive et beaucoup trop tardive.

Depuis mars dernier, la BCE procède en effet à un programme de rachats massifs de dette publique et privée, “quantitative easing”. En d’autres termes, elle fait tourner la machine à billets pour réinjecter des fonds dans l’économie. La BCE a malheureusement pris cette mesure six ans après les Américains et feint d’ignorer que n’est pas le Quantitative Easing de la Federal Reserve qui explique à lui seul la bonne tenue de l’économie américaine et que ce n’est pas le Quantitative Easing de la BCE qui changera radicalement la donne conjoncturelle en Europe.

À l’opposé, en raison de l’amélioration des prévisions de croissance aux Etats-Unis, du rétablissement du marché de l’emploi et de l’immobilier, la banque centrale américaine vient de relever ses taux pour la première fois depuis 9 ans.

Un détail important réside dans le fait que le rythme de ce relèvement sera progressif et modéré, histoire d’éviter de saboter le momentum économique favorable. Le contraste avec la Banque centrale européenne est donc radical et la direction opposée prise par la politique monétaire de chacun de ces deux blocs est le principal facteur qui devrait renforcer encore à l’avenir le dollar par rapport à l’euro, ce qui est un argument supplémentaire pour un investissement en dollars.

En conclusion, les économies européennes ne décollent pas, ce qui prouve qu’un consommateur ne consomme pas davantage parce que les taux d’intérêt sont bas, mais parce qu’il a d’abord confiance dans l’avenir. Vu les moyens utilisés par la BCE pour relancer l’économie, sa marge de manoeuvre est désormais quasi nulle en cas de catastrophe économique soudaine.

L’avenir économique, social et politique de l’Europe est sombre à long terme et justifie plus que jamais de diversifier ses investissements en choisissant une autre zone économique, les États-Unis, et un secteur assaini et prometteur, l’immobilier.

L’immobilier est un actif tangible très sécurisé. Ceux qui n’ont pas dû vendre pendant la crise de 2008 n’ont rien perdu et ceux qui ont acheté après 2008 ont réalisé de plantureux bénéfices.

N’est-il cependant pas trop tard pour investir en immobilier américain ? Acheter directement un bien immobilier aux États-Unis reste intéressant vu le contexte économique actuel car laisser son argent à la banque ne rapporte rien et investir dans les marchés boursiers est très risqué à terme.

Il est néanmoins désormais beaucoup moins aisé de trouver des affaires exceptionnelles que dans les années 2008-2010. À l’époque les prix avaient tellement baissé et le dollar était tellement bas, qu’il ne fallait pas être un grand spécialiste pour dénicher de belles affaires.

La meilleure façon d’investir actuellement est de s’adresser à une équipe composée d’agents immobiliers spécialisés en différents quartiers et types de biens, d’avocats spécialisés en prescriptions urbanistiques (par exemple changer du résidentiel en commercial) et même d’architectes et d’entrepreneurs pour rénover ou construire.

Il faut donc des moyens humains et financiers plus importants mais vu le dynamisme de certaines villes en plein développement comme par exemple Miami, les bénéfices peuvent toujours être exceptionnels. Une solution plus simple consiste à investir par l’intermédiaire d’un fonds d’investissement ou d’une société immobilière d’investissements. Je suis consulté par de telles sociétés spécialisées qui engagent parfois même des lobbyistes pour trouver de bonnes affaires.

Dans ce cas, l’investisseur n’a rien à gérer, ce n’est en effet plus un investissement immobilier mais un investissement financier lié à de l’immobilier. Un investissement de bon père de famille dans le contexte actuel.

Jean-Marc Goossens, avocat d’affaires spécialisé en investissements internationaux.