Loi Malraux + Déficit foncier : cas concret à La Rochelle

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La loi Malraux, lorsqu’elle est utilisée dans le cadre d’une ASL, permet non seulement une réduction d’impôt substantielle, mais aussi un déficit foncier, ce qui est trop peu connu et utilisé.

Loi Malraux + Déficit foncier : cas concret à La Rochelle

La loi Malraux, lorsqu’elle est utilisée dans le cadre d’une ASL, permet non seulement une réduction d’impôt substantielle, mais aussi un déficit foncier, ce qui est trop peu connu et utilisé. Ceci s’avèrera particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs, afin de défiscaliser leurs revenus locatifs. Exemple concret à la Rochelle.

Fonctionnement de la réduction d’impôt Malraux couplée au Déficit foncier

Un investissement dans un programme immobilier Malraux permet une réduction d’impôt.

Celle-ci est de 30% des travaux en secteur sauvegardé, et de 22% en ZPPAUP ou en AVAP. Bien qu’elle ne soit pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, les travaux ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peuvent excéder 100 000 € par an, pendant un maximum de 4 ans. La réduction d’impôt est donc plafonnée de fait à 30 000 ou 22 000 € par an.

Or, les travaux de restauration d’un immeuble Malraux sont aussi éligibles, au choix, au régime du Déficit Foncier, pour ce qui concerne les travaux d’entretien et de réparation (par opposition à ceux de transformation). Cette quote-part peut représenter jusqu’à 100% des travaux. Si un déficit foncier ne peut générer sur le revenu global qu’un déficit plafonné à 10 700 € par an (sauf dans le cadre de la loi Monument Historique), ce déficit s’impute sans limitation sur des revenus fonciers, et l’excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir.

Exemple à La Rochelle

Mr et Mme T possèdent de l’immobilier locatif. A ce titre, ils déclarent 20 000 € de revenus fonciers nets par an. Par ailleurs, ils sont assujettis à un impôt de 40 000 € par an. Leur taux marginal d’imposition est de 41%.

Ils acquièrent un appartement à usage locatif dans le programme Ecole Normale à La Rochelle, pour un montant de 129 K€, en ZPPAUP. Les travaux s’élèvent à 240 K€. Les travaux pourraient donc être passés entièrement en réduction d’impôt Malraux, et étalés sur 3 ans. Avec une réduction d’impôt de 22%, soit 53 K€.

De fait, 75% des travaux, soit 180 K€, peuvent être passés en déficit foncier. Ce qui est beaucoup plus intéressant pour eux.

Explication :

  • Les 180 K€ vont alors permettre de gommer leurs revenus fonciers pendant 9 ans. Ces revenus fonciers étant imposés à 41%, plus 15,5% de CSG, soit 56,5%, le gain fiscal et social généré par le déficit foncier s’élève dans ce cas à 102 K€.
  • Et il reste 60 K€ à passer en réduction d’impôt Malraux, avec un gain fiscal de 22%, soit 13 K€.
  • De telle sorte que, en couplant le Malraux et le déficit foncier, Mr et Mme T cumulent 115 K€ de réduction d’impôt et de CSGPour 53 K€ en n’utilisant que le levier de la loi Malraux.

Cela concerne-t-il aussi ceux qui n’ont pas de revenus fonciers ?

Dans une moindre mesure, cela peut aussi les  concerner. En effet, le déficit foncier peut s’imputer à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, chaque année pendant 4 ans. Puis l’immobilier Malraux génèrera des revenus fonciers.

Un investisseur qui n’aurait pas de prêt verrait alors ces revenus imposés. Le déficit foncier reportable aurait alors toute sa justification.

Même avec un prêt, pour peu qu’il soit amortissable et relativement court, le déficit foncier aura de fortes chances de trouver sa justification.

QUAND ?

La commercialisation de ce programme Malraux à La Rochelle vient tout juste d’être lancée. L’ensemble restauré comprendra 37 appartements, du T1 au T4, tous avec parking.

Pour savoir si vous avez intérêt à coupler le Déficit Foncier au Malraux, chaque cas étant particulier, seule une étude personnalisée permet de déterminer où mettre le curseur Malraux / Déficit foncier. Pour une optimisation au cas par cas.

Hugues de Tappie
Directeur de la rédaction