Investissement locatif : fiscalité et impôts

Contacter Commenter Site Web Page Web
L'investissement dans la pierre se place dans le cœur des Français comme le placement à privilégier lorsque l'on se souhaite se constituer un patrimoine.

Parce-qu’il propose un investissement rentable et sûr, l’investissement locatif est de plus en plus utilisé par les investisseurs.

Seulement, il n’est pas évident de trouver LE placement en adéquation avec ses attentes notamment du fait du grand nombre de procédés disponibles. Voici donc, pour vous accompagner dans cette démarche, un guide qui vous apportera les informations indispensables lorsque l’on souhaite se lancer dans un investissement locatif.

L’investissement locatif en quelques mots

Il consiste en l’achat d’un logement puis à sa mise en location afin de toucher des revenus complémentaires. L’investissement locatif permet donc de bénéficier d’avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine à forte rentabilité.

Ce n’est pas un placement « facile », car selon l’âge et la situation de l’investisseur, qu’elle soit professionnelle ou personnelle, ses objectifs pourront changer passant ainsi de la défiscalisation, à la constitution d’un patrimoine ou encore à l’obtention de revenus complémentaires pour la retraite.

Le plus : comme le montre le schéma ci-dessous, c’est le seul placement qui va offrir la possibilité aux investisseurs de se constituer un patrimoine entièrement financé à crédit : le solde sera réglé par une économie d’impôt et la moitié sera payée par le locataire, ce qui réduira donc l’effort d’épargne.

Impot et fiscalité pour votre investissement locatif

Le principe du déficit foncier

Grâce à ce mécanisme comptable, les propriétaires de biens immobiliers pourront déduire quelques charges de leurs revenus fonciers.
Rappel : un revenu foncier se construit à partir des loyers perçus par le biais des logements mis en location.

Le déficit foncier existe lorsque les revenus fonciers du propriétaire sont inférieurs à ses charges immobilières. A ce moment, il pourra déduire jusqu’à 10 700€ par an de déficit de ses revenus imposables (y compris salaires et autres revenus d’activité), sans oublier toutefois que les intérêts d’emprunts ne peuvent à eux seuls créer le déficit. En effet, ils ne seront déductibles que dans la limite des loyers.

La loi Girardin

Dispositif de réduction d’impôt, il va permettre aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf dans les DOM-TOM.

Il dispose de plusieurs avantages fiscaux attractifs qui sont :

• Une réduction d’impôts de 38% du montant total de l’investissement dans le secteur intermédiaire, et donc soumis aux plafonds. Cette réduction sera étalée sur 6 ans

• Une réduction d’impôts de 30% du montant total de l’investissement dans le secteur libre, et donc non soumis aux plafonds. Cette réduction sera quant-à elle étalée sur 5 ans

• Une majoration de 9% lorsque le logement est situé dans une ZUS (zone urbaine sensible)

• Une majoration de 3% lorsque la programme est équipé de moyens de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable

A savoir : dans le cadre de ce dispositif la réduction d’impôts est calculée selon un coefficient basé sur la superficie, soit 2 373 € HT par mètre² habitable, à laquelle s’ajoutent les terrasses couvertes dites “varangues” dans la limite de 14 m².

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, le propriétaire devra respecter deux conditions comme : le plafonnement des loyers et des revenus du locataire dans le cadre du secteur intermédiaire, et l’obligation de louer le logement, dans le cadre d’une location non meublée, à usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 6 ans dans le secteur intermédiaire et de 5 ans dans le secteur libre.

Illustration du dispositif :
Vous achetez un appartement à Saint Martin pour un montant de 300000 € avec une surface habitable de 100m² et 20 m² de varangue. Vous décidez de louer votre maison neuve en secteur libre sans aucune contrainte de plafonds.

Base de défiscalisation (plafond HT puisque pas de TVA à Saint Martin)

  • 2 373 €

Plafond de défiscalisation

  • 100 m² +14 m² (varangue) x 2 373 € = 270 522€

Montant de la défiscalisation

  • 270 522 € x 30 % = 81 157 €

Réduction d’impôt

  • 16 231 € par an pendant 5 ans

Vous allez donc bénéficier d’une réduction d’impôts de 16 231 € cette année et les 4 années suivantes. Attention, la réduction Girardin reste encadrée par le plafonnement global des niches fiscale de 18 000 € + 4% du revenu imposable de N-1

Le statut de loueur meublé (LMNP/LMP)

Qu’il soit professionnel ou non, ce statut concerne uniquement les investissements dans les locations meublées, ces dernières doivent donc comprendre des équipements nécessaires à la vie courante, comme la gazinière et le réfrigérateur entre autres, afin de permettre au locataire de vivre immédiatement dans le logement et ce, avec un minimum de confort. La location meublée regroupe deux situations : la saisonnière réservée aux vacanciers et étudiants ainsi que la classique regroupant les résidences de service.

Les avantages de ce statut sont nombreux, ils regroupent :

• la possibilité d’amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l’amortissement réputé différé (ARD)

• un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus BIC. Mais seulement s’ils sont inférieurs à 23.000 € HT par an

• la possibilité de récupérer la TVA sur le bien, soit 19.6% du prix d’achat

• un bail de location à l’avantage du propriétaire, en comparaison à un bail de location classique

Bon à savoir : le statut de loueur meublé professionnel (LMP) se distingue de celui de loueur meublé non-professionnel (LMNP). Voici les points à respecter pour pouvoir bénéficier du statut LMP :

• réaliser des recettes annuelles de plus de 23.000 € TTC et retirer de l’activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal

• tenir une comptabilité avec l’obligation de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables relatives aux sociétés

• être immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que LMP

• déclarer les revenus locatifs dans les BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux

La loi Censi-Bouvard

Également dispositif de réduction d’impôts, le Censi-Bouvard permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf, et notamment, dans une résidence de services. On trouve donc ici le statut de LMNP car le bien va être loué en meublé, et surtout, un administrateur professionnel va se voir confier la gestion du bien à travers la signature d’un bail commercial.

Voici donc les divers avantages fiscaux que va vous apporter ce dispositif :

• la possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat, soit 19.6%

• une réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite d’un investissement de 300 000 €

• la déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC)

• la déduction des frais réels (primes d’assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété)

Ici aussi vous retrouverez des conditions d’application à respecter, elles consistent en l’établissement de la catégorie BIC pour les loyers perçus à la place de la catégorie des revenus fonciers et à la mise en location du logement pour une durée de 9 ans au minimum.

Illustrations du dispositif :

? Pour un investissement de 100 000 € , avec le montant de la TVA égal à 19 600 €, la réduction d’impôts « Censi-Bouvard » est de 11 000 € sur 9 ans soit 1 222 € par an. Au total les avantages fiscaux s’élèveront donc à 30 600 € (réduction d’impôts + récupération de la TVA)

? Pour un investissement de 200 000 €, avec le montant de la TVA égal à 39 200 €, la réduction d’impôts « Censi-Bouvard » est de 22 000 € sur 9 ans soit 2 444 € par an. Au total les avantages fiscaux s’élèveront donc à 61 200 € (réduction d’impôts + récupération de la TVA)

La loi Duflot

Petit nouveau parmi les placements immobiliers défiscalisants, le dispositif Duflot aide les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu, à réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Ces dernières pourront ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du montant d’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale.

A connaître: la réduction d’impôts est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure), et est imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année. De plus, elle se calcule sur le prix de revient de l’appartement (limité à 300 000 € par an) et peut s’appliquer jusqu’à deux logements par an.

Les conditions à prendre en compte :

• le niveau de performance énergétique «label BBC»
• l’interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant
• le plafonnement des ressources des locataires
• le plafonnement des loyers

Illustrations du dispositif :

? Pour un prix de revient de 150 000 €, la réduction « loi Duflot » totale sur 9 ans sera de 27 000 € et la réduction annuelle sur 9 ans sera donc de 3 000 €

? Pour un prix de revient de 300 000 €, la réduction « loi Duflot » totale sur 9 ans sera de 54 000 € et la réduction annuelle sur 9 ans sera donc de 6 000 €

La loi Duflot Outre-Mer

Tout comme son homonyme la loi Duflot, le Duflot Outre-Mer est un dispositif de réduction d’impôts qui va permettre aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu, de réduire le montant de leurs impôts en investissant dans l’immobilier neuf dans les DOM TOM.

Son principal avantage fiscal consiste en une réduction d’impôt de 29 % du prix de revient du logement, étalée de manière linéaire sur une période de 9 ans et respectant la limite de 300 000€.

Dans le cadre ce système, les conditions à respecter seront les mêmes que pour la loi Duflot, seulement, le bien devra se situer dans les départements d’outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte), et également Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

Illustrations du dispositif :

? Pour un investissement de 100 000 €, la réduction « Duflot Outre-Mer » totale sur 9 ans sera de 29 000 € et la réduction annuelle sur 9 ans sera donc de 3 222 €

? Pour un investissement de 300 000 €, la réduction « Duflot Outre-Mer » totale sur 9 ans sera de 87 000 € et la réduction annuelle sur 9 ans sera donc de 9 666 €

Conclusion

Vous voici désormais au courant des principales mesures entrant dans le cadre d’un investissement locatif, comme vous avez pu vous en apercevoir, chacune possède ses avantages fiscaux mais surtout ses conditions à respecter.
De fait, si ce guide a éveillé votre intérêt concernant l’investissement locatif, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel du secteur pour obtenir davantage d’informations et surtout pour obtenir des conseils objectifs, en adéquation avec votre capacité d’acceptation du risque.